中银证券表示，预计12月政治局会议或在9月会议的基础上，结合9月和10月经济数据的表现，针对“当前经济运行出现一些新的情况和问题”，出台更有针对性和更加给力的政策组合拳。考虑到“据财政部透露，已将6万亿元地方政府债务限额下达各地，部分省份已经启动发行工作”，以及截至11月22日12时，全国已有13地公告拟发行再融资专项债券置换存量隐性债务，已披露发行规模达8534.11亿元，预计固定资产投资或仍将是2025年稳增长的重要方式，年底前为平稳资金拆借市场利率，以及保障政府债顺利发行，不排除或仍有降准空间。
近日A股上市房企三季报密集披露，相关数据显示行业盈利仍在承压。
据Wind数据统计显示，截至10月30日，A股房地产板块共52家房企披露三季报，其中有18家房企前三季度归母净利润为亏损状态；同时，超七成房企前三季度规模净利润同比下滑，仅7家企业因基数小微幅回升、以及6家企业亏损幅度有所收窄，整体而言行业利润空间逼仄。
房地产行业正面临有史以来最长时间的持续亏损，继2022年及2023年行业全年录得亏损后，上市房企盈利承压的趋势似乎还在持续，今年前三季未见明显扭转态势。
“当前行业长短周期均处于换档期，存货去化和变现能力受到极大影响，房企利润表修复有待市场风险出清和复苏。”中指研究院企业研究总监刘水告诉第一财经。
不过，业内机构认为，在楼市政策持续发力之下，行业基本面见底的信号正逐步增强，随着房企前期高价拿地项目逐步消化，未来结算业绩有望好转，到2025年行业盈利可能修复回正。
超七成房企前三季盈利下滑
A股上市房企三季报正密集发布。
从已披露业绩的52家房企看，2024年前三季度营业收入居前的分别为保利发展、绿地控股、金地集团、华发股份、天健集团、陆家嘴、苏州高新、合肥城建、外高桥、中国武夷、上海临港、中洲控股、大名城等企业，其中仅保利发展、绿地控股前三季营收超千亿元，保利以1827亿营收居首。
从归母净利润情况看，期内金地集团、格力地产、中洲控股、电子城、光大嘉宝、南国置业、京能置业、市北高新、渝开发荣丰控股等18家房企前三季度为亏损状态；同比来看，仅少数7家企业因基数小微幅回升、以及6家企业净利润亏损幅度收窄，其余39家企业净利润同比均下滑。
在A股房地产板块中，前三季保利发展保持着龙头位置。2024年前三季度，保利发展实现营业收入1827.74亿元，归属于上市公司股东的净利润为78.13亿元。其中，该集团第三季度实现营业收入435.25亿元，归属于上市公司股东的净利润为3.93亿元。
从销售情况看，2024年前三季度，保利发展实现签约金额2416.86亿元，签约面积1349.62万平方米。期内，新开工面积856万平方米，竣工面积2062万平方米。截至三季度末，该集团共有在建拟建项目652个，在建面积8713万平方米，待开发面积5286万平方米。
同样在营收千亿阵营的绿地控股，前三季度营业收入为1599.49亿元，归属于上市公司股东的净利润为2.37亿元；期内，合同销售面积累计475.4万平方米，合同销售金额累计482.58亿元；前三季度新增项目储备为1个，土地面积14.96万平方米，权益土地面积8.98万平方米。
值得注意的是，即便是行业头部，前三季度相关盈利数据仍有下滑。
比如保利，前三季度1827.74亿元的营业收入，同比下滑幅度为5.06%；78.13亿元的归母净利润，同比下滑幅度为41.23%。其中，第三季度435.25亿元的营业收入，同比下滑幅度为21.62%，第三季度3.93亿元的归属于上市公司股东的净利润，同比下滑幅度达63.31%。
“保利发展净利润下滑，主要是由于结转收入和项目的毛利率下降所致。从房企结算周期来看，房企当期结算的项目多为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期。”刘水表示。
绿地方面，该集团前三季度1599.49亿元的营业收入，同比下滑幅度为36.93%；2.37亿元的归属于上市公司股东的净利润，同比下滑幅度为90.40%。基本每股收益0.02元，较2023年同期同比下降88.89%。
港股市场中，因季度报表遵循自愿披露原则，大部分房企鉴于公司策略或商业机密不披露，可参考样本数量较少。已发布三季报的中国海外发展，前三季度实现营收1095.8亿元，营业利润高达181.8亿元，但也避不开行业盈利收窄的趋势，期内两项数据同比分别下滑6.7%、19.6%。
不过，相较于中小型房企，头部企业整体资金盘面仍较为厚实。比如保利发展，2024年前三季度实现销售回笼2196亿元，回笼率为91%；期末货币资金余额达到1273.99亿元，公司总资产为13,739.44亿元，归属于上市公司股东的净资产为2007.49亿元，资产负债率为74.89%。
申万宏源研究指出，保利发展前三季度业绩略低于预期，但作为老牌央企融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。后续房地产加速出清后格局优化，集中度将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。
从亏损行列看，金地集团前三季度营业收入约为410亿元，同比下降21.6%；归属于上市公司股东的净亏损约34.1亿元。金地还发布了计提资产减值准备公告，第三季度计提资产减值准备约5.14亿元，其中计提信用损失准备合计约2.43亿元，计提存货跌价准备合计2.71亿元。
此外，格力地产前三季度实现营业收入24.38亿元，同比下降10.21%；归属于上市公司股东的净利润亏损9.21亿元，同比下降194.70%。中洲控股前三季度主营收入38.63亿元，同比下降11.15%；归母净利润-5.19亿元，同比下降388.99%；扣非净利润-4.31亿元，同比下降320.37%。
机构：房地产盈利回升仍需时间
A股上市房企前三季盈利缩水，其实是行业趋势的反映和延续。
从2024年上半年看，亏损依然是房地产行业的关键词。东莞证券研报表示，经统计上市房企(按申万房地产分类)2024年中报，上半年行业共实现营业总收入8449亿，较2023年同期下降24%。
盈利方面，上半年行业共实现营业利润67.56亿，净利润为-86.5亿，归属母公司股东净利润-146.5亿，同比分别下降90.2%，下降459.5亿和下降371.5亿。净利润、归母净利润录得亏损，这是继2022年、2023年行业全年录得亏损后，首次全行业整体中报录得亏损。
同时，上半年行业整体销售毛利率及销售净利率分别为14.8%和-1%，较2023年全年结算毛利率及净利润率分别下降2.1个百分点和下降0.4个百分点，行业整体盈利状况处于历史底部。
“当前行业面临销售结算量、毛利率双下滑，同时叠加资产减值计提影响，业绩出现有史以来最长时间的持续亏损。”东莞证券表示，预计下半年行业结算量、结算毛利率以及计提减值等，均难以明显好转，全年业绩大概率继续录得亏损。
天风证券也表示，行业营收盈利双降，主要因销售整体疲弱，叠加房价走弱，造成结转利润及存货净值下行。大型房企毛利率下滑较多，主要因其为维持市场份额，采取“以价换量”方式，影响结转利润率，同时此前高地价也有所拖累，短期内房企业绩压力仍将持续一段时间。
2024年前三季度，上述行业基本面还未根本扭转，由此导致三季报数据较为“惨淡”。
国家统计局数据显示，2024年前三季度，全国新建商品房销售面积7.03亿平方米，销售金额6.89万亿元，分别同比下降17.1%和22.7%；全国房地产开发投资7.87万亿元，同比下降10.1%；全国房屋新开工面积5.61亿平方米，同比下降22.2%；竣工面积3.68亿平方米，同比下降24.4%。
值得注意的是，三季度末以来、到十月份期间，楼市利好政策不断发出，行业预期出现了转机。
刘水告诉记者，9月底中央系列举措有效地提振了市场信心，若各项政策加力并较快落实，四季度市场有望迎来边际改善。但由于影响居民置业能力及意愿的收入、就业等中长期因素转变需要一定时间，预计市场短期仍延续筑底行情。考虑到近两年土地市场转冷后地价相对较低，部分房企受益于优质地块结转，仍有可能率先修复利润表。
东莞证券认为，在房地产优化政策持续发力之下，行业基本面探底信号逐步增强。随着房企前期高价拿地项目逐步消化，未来结算业绩或将逐步好转，计提减值也可能缩减。预计2024年全年行业业绩亏损程度相比2023年或能减少，2025年业绩有可能修复得以回正。
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孙梦凡
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